宁国市法院反映物业服务纠纷案件折射出物业管理存在四个方面的问题

　　　近年来，宁国市法院受理的物业服务纠纷案件呈多发态势，2013年50件、2014年211件、2015年1－7月393件。在受理的664件案件中，物业服务企业要求业主支付拖欠物业费661件；业主因财产损害起诉物业公司要求赔偿损失的1件；涉物业服务企业不当得利返还、劳动争议纠纷案件2件。

　　　受理的物业服务纠纷案件有两大特点：一是案件呈现批量化趋势。如宁国市亿佳物业有限公司起诉宁国市格林春天小区业主的批量案件达235件之多，其他物业公司诉至法院的案件也都是每次几十件或成百件。二是部分案件多次起诉。有些案件矛盾较为激烈，经法院判决、执行，业主虽然缴纳了物业费，但仍不服，部分业主因拒缴下一年度的物业费被再次诉至法院，甚至出现物业公司不诉至法院，部分业主就不会缴纳物业费的情况。

　　　为此，该院进行了认真调研，发现物业管理方面存在的四个问题应引起重视。

　　　一是开发商与物业服务企业关系复杂。不少前期物业公司与开发商之间是母子公司或关联公司。当房屋规划变更影响业主权益，房屋公共部分、公共设施、小区配套设施出现隐患，或房屋出现质量问题时，如开发商未能有效或者积极解决，业主往往认为物业公司同开发商实为一家，将责任归咎于物业公司。另外，有些开发商为促进楼盘销售，对前期物业企业予以补贴以提升物业服务水平。但在开发商开发完毕“断供”后，物业服务企业基于利益和成本的考虑，往往会减少雇佣人员，服务水准大幅降低，为业主和物业服务企业的纠纷埋下隐患。

　　　二是业主大会、业主委员会不能充分履职。从审判实践看，相当多的小区业主大会或业主委员会形同虚设，与业主缺乏有效沟通，导致业主在物业管理中无法行使参与权、决策权。当发生物业服务纠纷时，业主认为物业管理合同的一方当事人是业主委员会而非全体业主，对业主委员会签订的物业管理合同不予认可，或者对业主委员会的合法性予以否定，尤其是在业主拖欠物业费被物业公司诉至法院时，业主就会以其并非为物业管理合同的当事人为由拒绝承担责任。

　　　三是物业服务合同履行状况缺乏科学评价。物业服务行业正处于发展阶段，服务项目繁多，物业标准难以量化，尚未形成分类全面、系统具体、指标明确的物业服务评价体系，亦缺乏中立的第三方评估，使得对物业企业的服务水平难以进行客观评价。当物业公司履行义务存在瑕疵或业主财产遭受第三人等损害时，业主往往拒绝缴纳物业费或者要求物业服务企业减少物业费，物业服务企业认为已经履行了合同约定的义务，对业主的要求及理由不予认可，或双方在物业费缴纳数额上存在分歧，进而引发纠纷。

　　　四是现代消费理念缺失，与经济社会发展不相适应。随着商品房市场的发展，业主对居住环境的要求不断提高，住宅小区必须依靠专业化的物业服务企业来进行管理和维护。但受我国长期计划经济模式影响，相当部分民众，尤其是年龄大、文化层次低的群体，对这种有偿付费式的市场服务不太能够接受，或者是希望能够享受价廉但完善的服务。

(据宁国市法院信息)